Het is erg mager wat het Leuvense stadsbestuur de afgelopen jaren aan sociale en betaalbare woningen afgedwongen heeft van de projectontwikkelaars die hier enorme projecten realiseren. De oogst aan sociale woningen is mager: 20 op de Hertogensite, 27 op de Jansensiushof, 19 op Burenberg…Tijdens deze kiescampagne beloven verschillende partijen beter te doen. Groen, dat deze legislatuur de schepen van Wonen leverde, wil dat voortaan 20 procent van de bebouwbare netto-vloeroppervlakte van grote en middelgrote projecten sociale en/of betaalbare woning zijn. N-VA wil in grote bouwprojecten 20 procent betaalbare woningen en PVDA in elk groot bouwproject minstens een derde betaalbare en een derde sociale woningen.
Tijdens de viering van 10 jaar AGSL (autonoom gemeentebedrijf stad Leuven) riep Johan Van Reeth (Buur) Leuven in 2016 op ‘om assertiever te worden om de meerwaarden die projectontwikkelaars in de stad realiseren af te romen’. Hij betreurde dat hun projecten niet of nauwelijks bijdragen aan de publieke kosten die gepaard gaan met de groei van de stad zoals de realisatie van de publieke ruimte en voorzieningen. “De actuele woningschaarste en het verdichtingsbeleid creëren nochtans enorme grondwaarden in Leuven. Ook in de Vaartkom bijvoorbeeld is geen mechanisme voorzien om publieke investeringen enigszins te recupereren op de gecreëerde vastgoedwaard”, aldus Van Reeth. In haar memorandum voor deze verkiezingen pleitte ook de GECORO voor “een verdere professionalisering van de interactie en onderhandelingscapaciteit met vastgoedontwikkelaars en investeerders”.
De vernietiging door het Grondwettelijk Hof in 2013 van een deel van het Grond- en Pandendecreet maakt het voor een stadsbestuur veel moeilijker om de projectontwikkelaar te verplichten om sociale en betaalbare woningen te bouwen. In ruil voor fiscale en financiële steun verplichtte dit decreet om 10 à 20 procent sociale woningen te bouwen. Een stadsbestuur kan een vergunningsaanvraag weigeren als niet haar eisen voldaan wordt, maar als de projectontwikkelaar in beroep gelijk krijgt staat men nog nergens. De Vlaamse overheid laat echter een zekere marge toe. Wat aan sociale lasten gevraagd wordt aan de projectontwikkelaar moet proportioneel zijn met de meerwaarde die deze uit een project haalt. Leuven zou het op dat vlak beter kunnen doen, door bijvoorbeeld te eisen dat de projectontwikkelaar inzage geeft in zijn winstverwachting.
Het moge ook duidelijk zijn dat een stadsbestuur veel sterker staat als het eigenaar is van de grond waarop de projectontwikkelaar wil bouwen. Dat was het geval bij de centrale werkplaatsen in Kessel-Lo waar het stadsbestuur Matexi ertoe kon brengen om 70 van de 179 woningen goedkoper te verkopen en SWAL 74 sociale koopwoningen bouwde. Ook in de nieuwe bouwprojecten langs de Sint-Janbergsesteenweg en Wakkerzeelsebaan worden heel wat sociale woningen voorzien. Leuven investeerde in de aankoop van terreinen langs de Sint-Jansbergsesteenweg in 2023 zelf liefst 7,9 miljoen. Van Ertzberg aan de Vaartkom kon heel wat bekomen worden onder meer omdat het decreet nog niet vernietigd was en deze uit was op de grond van de vroegere brandweerkazerne. Achteraf gezien is het doodjammer dat Leuven niet zoals eerder afgesproken was in het schepencollege zelf de hele site van het Sluispark aankocht van AB InBev.
Voor meer achtergrondinformatie lees mijn boek ‘Leuven zoals het is. Doorlichting aan vooravond verkiezingen 2024. Het telt 292 blz. en kost 20 euro. Het is momenteel te koop in de Leuvense boekenwinkels Als je het bedrag stort op mijn rekening BE65 7855 2875 6196 krijg je het snel in de bus. Voor meer info: luc.vanheerentals@telenet.be
