Dat wonen in Leuven voor velen onbetaalbaar is zoals blijkt uit een nieuwe studie die het stadsbestuur liet opmaken resulteert onder meer in het feit dat volgens de jongste stadsmonitor in 2023 liefst 30,2 procent van de ondervraagden inwoners plannen heeft om te verhuizen. 15,4 procent wil verhuizen naar een locatie buiten Leuven. Er kunnen vanzelfsprekend ook nog andere redenen zijn dan financiële waarom mensen willen verhuizen, maar iedereen kent wel jonge Leuvense gezinnen die om die reden tegen hun zin andere oorden opzochten richting Aarschot, Tienen, Landen… Om meer sociale woningen te kunnen bouwen is veel geld nodig. Een van de mogelijkheden hiertoe is de winsten uit de verkoop en verhuur van panden op een normale manier te belasten.
In mijn boek ‘Betaalbaar wonen in Leuven???!!!’ uit 2022 berekende ik dat de totale omzet van de 710 woonhuizen en 685 appartementen die in 2020 in Leuven werden verkocht 409,9 miljoen euro bedroeg. De meerwaarde bij de verkoop van woningen is gigantisch. Een Leuvens woonhuis kostte in 2010 gemiddeld 254.625 euro. In 2020 was dat 351.668 euro, een stijging met 38,2 procent. De eigenaar van de woning dient momenteel geen belasting te betalen op de meerwaarde indien de woning het afgelopen jaar zijn hoofdverblijfplaats was. Op andere panden wordt een winstbelasting van 16,5 procent aangerekend. Er zijn hierbij evenwel een hele reeks aftrekken voorzien. Zo mag men van de verkoopprijs een forfaitair bedrag van 25 procent aftrekken voor kosten die bij de verkoop gemaakt werden. Ook voor elk jaar dat men volledig eigenaar was mag men nog eens vijf procent aftrekken.
Ook de inkomsten uit huur in Leuven zijn indrukwekkend. Van de 62.379 bewoonde panden in 2019, goed voor naar schatting 88.000 woonentiteiten (waarvan 42.000 ingenomen worden door studenten), werd er dat jaar 53,6 procent verhuurd. De opbrengst van de verhuur van studentenkoten kan geraamd worden op 16 miljoen per maand (40.000 x 400 euro) en de verhuur van de overige woningen en appartementen (20.000 x 900 euro) op zo’n 18 miljoen. Op jaarbasis levert dit het mooie bedrag op van 408 miljoen euro. Huurinkomsten worden momenteel enkel belast als de huurder de huur als een beroepsuitgave fiscaal aftrekt. In de andere gevallen is de onroerende voorheffing voldoende is. Je kan zelfs de rente op de hypothecaire lening die je afsloot om het pand te kopen of te renoveren aftrekken. Uitzondering op de regel is als de fiscus de verhuuractiviteit als een beroepsactiviteit beschouwt. In dat geval kan men de te betalen belasting sterk beperken door een patrimoniumvennootschap op te richten.
En dan zouden we het ook kunnen hebben over de belasting op het bezit van een woning en het feit dat de kadastrale inkomens sinds 1975 niet meer herzien werden en de te betalen bedragen sinds 1991 nog louter geïndexeerd worden, een item waarover een omerta heerst in de politiek. Dit alles op een ernstige manier aanpakken zou gigantische bedragen opleveren voor de bouw van sociale woningen en het wegwerken van de wachtlijsten waarop momenteel in Vlaanderen al meer dan 170.000 gezinnen prijken. Een van de voorwaarden om de bouw van sociale woningen echt te stimuleren is dat de Vlaamse overheid zich niet louter beperkt tot het geven van goedkope leningen aan sociale bouwmaatschappijen maar ook de grondaankopen subsidieert.
Luc Vanheerentals
Zelfstandig journalist en auteur van ‘Betaalbaar wonen in Leuven???!!!’
Voor meer info over dit boek: luc.vanheerentals@telenet.be
